In de meeste Nederlandstalige landen verwijst men bij aankoopkosten vaak naar de notariskosten.
In Spanje heeft de notaris echter een andere rol. Hij is bijvoorbeeld niet wettelijk verplicht om administratieve controles met betrekking tot onroerendgoedtransacties uit te voeren.
De Spaanse aankoopkosten kunnen andere elementen bevatten. Verschillende betrokkenen, zoals advocaten, makelaars en gespecialiseerde adviseurs zijn betrokken bij een onroerendgoedtransactie in Spanje, naast de notaris. Welke kosten moet de koper aan elke partij betalen? Welke belastingen moeten worden betaald? Hoe kunt u een schatting krijgen? Antwoorden.
Aankoopkosten van onroerend goed in Spanje
Het kopen van een huis of appartement in Spanje brengt verschillende soorten kosten, belastingen en heffingen met zich mee. Om een algemeen idee te krijgen van het bedrag van de aankoopkosten, worden de verwachte aankoopkosten geschat op ongeveer 11% van de aankoopprijs van het pand, exclusief advies- en begeleidingskosten. Meer in detail kunnen we de aankoopkosten in 3 grote categorieën verdelen:
- Notariskosten
Deze omvatten zowel de vergoeding voor de notaris, de kosten voor de beoordeling van het onroerend goed als de inschrijvingskosten in het kadaster. Deze kosten worden geschat op 1% van de aankoopprijs, met een minimum van 1.500 euro. - Belastingen
- Advieskosten en andere kosten
Wat zijn de kosten bij de aankoop van een bestaande woning?
Een groot deel van de kosten en belastingen gaat naar de verschillende overheidsinstanties. Dit bedrag varieert gemiddeld, afhankelijk van elke autonome gemeenschap, tussen 8% en 12% van de woningprijs.
Over welke belastingen praten we?
De belangrijkste is de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of ITP). Deze belasting wordt betaald bij tweedehands woningen. Het kan zelfs een gloednieuw huis betreffen, maar als er al een eerste overdracht aan een financiële instelling heeft plaatsgevonden, wordt de aankoop beschouwd als een tweede overdracht en wordt er geen btw geheven.
De beheer van de ITP wordt overgelaten aan de autonome gemeenschappen en het tarief varieert tussen 6% en 10%. U kunt de tarieven raadplegen op de website van elke autonome gemeenschap. Het tarief wordt toegepast op de waarde van het overgedragen onroerend goed.
In het geval van gedocumenteerde juridische handelingen (AJD) is dit alleen van toepassing bij gebruikte huizen, op het moment van het aangaan van de hypotheek, op het bedrag daarvan.
Nu moeten we ook de verkoopkosten toevoegen, zoals:
- Het openbare akte bij de notaris. De notariskosten worden gereguleerd en de kosten zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, maar kunnen worden verhoogd door factoren zoals het aantal exemplaren, de omvang van de akte, enz. Er is een korting van toepassing op sociale woningen en subrogaties.
- Inschrijving in het kadaster. Dit zijn de kosten die worden gegenereerd door de registratie van de verkoop in het kadaster. Ze worden gereguleerd en het bedrag ervan is afhankelijk van de prijs van het onroerend goed.
- Beheer. Deze kosten omvatten alle administratieve formaliteiten en betalingen. Dit is vooral belangrijk wanneer de transactie een hypotheeklening omvat. De prijzen variëren afhankelijk van de administratieve taken die ze moeten uitvoeren, zowel voor de verkoop als voor de hypotheek.
- Kosten voor hypotheeklening
- Het is gebruikelijk dat veel kopers een hypotheeklening afsluiten. Dit brengt extra kosten en belastingen met zich mee, afhankelijk van de financiële instelling waarmee wordt gewerkt.
- Opening van een bankinstelling: deze kosten worden in rekening gebracht op het moment van het verstrekken van de lening voor de kosten van de analyse van de levensvatbaarheid van de transactie waarmee de financiële instelling wordt geconfronteerd.
- Taxatie van het huis: dit is afhankelijk van de grootte van het onroerend goed.
- kadaster: naast de registratie van de verkoop moet de hypotheekakte worden toegevoegd.
- Notaris: de notaris is degene die openbare akten van verkoop en hypotheek verleent.
- Bureaukosten: administratieve procedures (registratie, betaling van belastingen, enz.).
- Schadeverzekering: degene die de lening aanvraagt, moet verplicht een schadeverzekering afsluiten die de getaxeerde waarde van het goed dekt.
- Het afsluiten van een hypotheeklening is onderworpen aan de belasting over gedocumenteerde juridische handelingen (AJD), een belasting die afhankelijk is van de autonome gemeenschap en varieert tussen 0,5% en 1,5% van het bedrag van de hypotheekgarantie, zoals eerder besproken.
Na al deze concepten te hebben gecontroleerd, wordt aanbevolen om minstens 30% aan spaargeld te hebben, omdat de hypotheek meestal maximaal 80% van de geschatte waarde van het appartement vertegenwoordigt.
Wat zijn de kosten bij de aankoop van een nieuwe woning?
In tegenstelling tot een bestaande woning, waarover we eerder hebben gesproken, is de belangrijkste belasting bij de aankoop van een nieuwe woning de btw. Deze belasting behoort tot de staat en bedraagt 10% van de prijs van de woning, en 4% als het gaat om officiële bescherming onder een speciaal regime. Deze btw is ook van toepassing op parkeerplaatsen die samen met het huis worden gekocht, tot een maximum van twee.
Als nieuwe parkeerplaatsen afzonderlijk worden gekocht, geldt een btw-tarief van 21%.
In het geval van gedocumenteerde juridische handelingen (AJD) worden deze twee keer betaald voor nieuwe onroerendgoedtransacties: bij de aankoop en bij de hypotheek. Aangezien het per autonome gemeenschap wordt overgedragen, kunnen ze het percentage vaststellen. Deze belasting wordt geheven op de wettelijke documenten die nodig zijn voor de overdracht van het onroerend goed en komt overeen met een percentage van de waarde van het onroerend goed.
Op dit moment varieert het tussen 0,5% en 1,5% van de woningprijs, afhankelijk van de locatie van het onroerend goed. Het is ook van toepassing op de oprichting van de hypotheek, specifiek op het bedrag ervan, ook afhankelijk van het bedrag.
Maar deze belasting kent veel uitzonderingen in elke autonome gemeenschap. Een voorbeeld om dit te bewijzen. In Andalusië is het algemene tarief voor AJD op de lening 1,5%, maar als de kopers jonger zijn dan 35 jaar en het leningsbedrag niet meer dan 130.000 euro bedraagt, wordt er bij het aangaan van de hypotheeklening 0,3% toegepast.
Dit betekent dat een nieuw huis btw (10% of 4%) en AJD (0,5% – 1,5%) betaalt.
Dit zijn de belastingen voor een nieuwe of eerste overdrachtswoning, wat betreft de kosten, zowel voor verkoop als voor hypotheek, verschillen ze niet van een bestaande woning.
- Openbare akte bij de notaris
- Inschrijving in het kadaster
- Beheer
- Taxatie van het huis
- Commissie voor de opening van de hypotheeklening
- Verzekering
Het is belangrijk op te merken dat als de koper een nieuwe woning koopt van een projectontwikkelaar en zelf de hypotheek regelt (niet verplicht), hij geen kosten voor de taxatie van de woning of de commissie voor de opening hoeft te betalen.
In totaal, met alle kosten en belastingen inbegrepen, leidt de aankoop van een nieuwe woning zonder hypotheeklening tot een toevoeging van ongeveer 13% aan de woningprijs.
Aankoop van een nieuwe of bestaande woning: wat zijn de verschillen?
Zoals eerder uitgelegd, zijn notaris- en registratiekosten hetzelfde, ongeacht het type onroerend goed dat wordt gekocht. Als deze kosten vergelijkbaar zijn tussen de aankoop van een bestaande woning en de bouw van een nieuwe woning, geldt dat niet voor de belastingen die toekomstige eigenaren moeten betalen.
Belastingen bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje
Deze optie heeft verschillende voordelen: onmiddellijk beschikbaar, toegang tot bevoorrechte wijken, charme van de woning, enz. Er zal echter onroerendezaakbelasting worden betaald bij de overdracht van vermogen, ook wel “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” of kortweg “ITP” genoemd. Deze belasting varieert van 3% tot 11% afhankelijk van de regio’s in Spanje. Het vertegenwoordigt bijvoorbeeld 10% van de aankoopprijs van het onroerend goed in de regio Valencia, en 8% van het bedrag van het onroerend goed in Andalusië, enz. Bovendien moeten notariskosten worden toegevoegd.
Belastingen bij de bouw van een nieuwe woning of aankoop van een nieuwe woning
Bij de aankoop van een nieuw opgeleverde woning of bij de aankoop van een nieuwbouwproject in Spanje is de belasting voor toekomstige eigenaren anders dan bij de aankoop van een bestaande woning. Om te kunnen profiteren van een nieuwe woning, moet de koper de “Impuesto sobre el Valor Añadido” (IVA) betalen, wat overeenkomt met de btw in Frankrijk. Deze belasting bedraagt 10% van de waarde van het onroerend goed.
Praktijkvoorbeeld:
Om u een indicatief idee te geven van het totale budget dat nodig is voor de uitvoering van een vastgoedproject in Spanje, volgt hier een voorbeeld van de aankoop van een bestaande woning:
Aankoopprijs: 200.000 euro
Notaris- en administratiekosten: 2.000 euro
ITP: 10% x 200.000 euro = 20.000 euro (varieert per regio in Spanje)
Advieskosten van een adviseur: 1% exclusief btw x 200.000 euro (minimaal 6.500 euro exclusief btw) = 7.865 euro inclusief btw
Dit komt neer op een totaal van 229.865 euro.
