Dans la plupart des pays néerlandophones, les frais d’achat se réfèrent souvent aux
frais de notaire.
En Espagne, cependant, le notaire joue un rôle différent. Par exemple, il n’est pas
légalement obligé d’effectuer des vérifications administratives concernant les
transactions immobilières.
Les frais d’achat en Espagne peuvent comprendre d’autres éléments. Différents
intervenants, tels que des avocats, des agents immobiliers et des conseillers
spécialisés, sont impliqués dans une transaction immobilière en Espagne, en plus du
notaire. Quels frais l’acheteur doit-il payer à chaque partie ? Quels impôts doivent
être payés ? Comment obtenir une estimation ? Réponses.
Frais d’achat de biens immobiliers en Espagne
L’achat d’une maison ou d’un appartement en Espagne implique différents types de
frais, taxes et prélèvements. Pour avoir une idée générale du montant des frais
d’achat, les frais d’achat prévus sont estimés à environ 11 % du prix d’achat du bien,
hors frais de conseil et d’accompagnement. En détail, nous pouvons diviser les frais
d’achat en 3 grandes catégories :
Frais de notaire
Ces frais comprennent à la fois la rémunération du notaire, les frais
d’évaluation du bien immobilier et les frais d’inscription au cadastre. Ces frais
sont estimés à 1 % du prix d’achat, avec un minimum de 1 500 euros.
Taxes
Les taxes applicables comprennent la taxe de transmission patrimoniale (ITP)
et, dans certains cas, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La TVA est
applicable aux biens neufs, tandis que l’ITP s’applique aux biens d’occasion.
Frais de conseil et autres frais
Outre les frais de notaire et les taxes, il y a d’autres frais à prendre en
compte, tels que les frais de conseil et les frais de gestion.
Quels sont les coûts liés à l’achat d’une propriété existante ?
Une partie importante des frais et taxes est destinée aux différentes autorités
gouvernementales. Ce montant varie en moyenne, selon chaque communauté
autonome, entre 8 % et 12 % du prix de la propriété.
Quelles taxes sont concernées ?
La taxe principale est la taxe de transmission patrimoniale (ITP). Cette taxe est
payée pour les propriétés d’occasion. Elle peut même concerner une maison neuve,
mais si une première transmission a déjà eu lieu à une institution financière, l’achat
est considéré comme une seconde transmission et la TVA n’est pas prélevée.
La gestion de l’ITP est laissée aux communautés autonomes et le taux varie entre 6
% et 10 %. Vous pouvez consulter les taux sur le site web de chaque communauté
autonome. Le taux est appliqué sur la valeur de la propriété transmise.
Dans le cas des actes juridiques documentés (AJD), cette taxe est uniquement
applicable aux maisons d’occasion, au moment de la conclusion de l’hypothèque,
sur son montant.
Maintenant, nous devons également ajouter les frais de vente, tels que :
● Acte notarié public. Les frais de notaire sont réglementés et les coûts
dépendent de la valeur du bien immobilier, mais peuvent être augmentés par
des facteurs tels que le nombre d’exemplaires, l’étendue de l’acte, etc. Un
rabais est appliqué aux logements sociaux et aux subrogations.
● Inscription au cadastre. Ce sont les frais générés par l’enregistrement de la
vente au cadastre. Ils sont réglementés et leur montant dépend du prix de la
propriété.
● Gestion. Ces frais comprennent toutes les formalités administratives et les
paiements. Cela est particulièrement important lorsque la transaction inclut un
prêt hypothécaire. Les prix varient en fonction des tâches administratives
qu’ils doivent effectuer, tant pour la vente que pour l’hypothèque.
Frais d’hypothèque
● Il est courant que de nombreux acheteurs contractent un prêt hypothécaire.
Cela entraîne des coûts et des taxes supplémentaires, selon l’institution
financière avec laquelle vous travaillez.
Ouverture d’un compte bancaire : ces frais sont facturés au moment de l’octroi du
prêt pour les frais d’analyse de la viabilité de la transaction auxquels est confrontée
l’institution financière.
Évaluation de la maison : cela dépend de la taille de la propriété.
Cadastre : en plus de l’enregistrement de la vente, l’acte hypothécaire doit être
ajouté.
Notaire : c’est le notaire qui délivre les actes publics de vente et d’hypothèque.
Frais de bureau : procédures administratives (enregistrement, paiement des impôts,
etc.).
Assurance dommages : la personne qui demande le prêt doit obligatoirement
souscrire une assurance dommages qui couvre la valeur estimée du bien.
La souscription d’un prêt hypothécaire est soumise à l’impôt sur les actes juridiques
documentés (AJD), un impôt qui dépend de la communauté autonome et varie entre
0,5 % et 1,5 % du montant de la garantie hypothécaire, comme mentionné
précédemment.
Après avoir vérifié tous ces concepts, il est recommandé de disposer d’au moins 30
% d’économies, car le prêt hypothécaire représente généralement jusqu’à 80 % de
la valeur estimée de l’appartement.
Quels sont les coûts à l’achat d’une nouvelle maison ?
Contrairement à une maison existante, sur laquelle nous avons déjà discuté, la
principale taxe à l’achat d’une nouvelle maison est la TVA. Cet impôt appartient à
l’État et s’élève à 10 % du prix de la maison, et à 4 % s’il s’agit d’une protection
officielle dans le cadre d’un régime spécial. Cette TVA s’applique également aux
places de parking achetées avec la maison, jusqu’à un maximum de deux.
Si des places de parking neuves sont achetées séparément, un taux de TVA de 21
% s’applique.
Dans le cas des actes juridiques documentés (AJD), ils sont payés deux fois pour
les transactions immobilières neuves : à l’achat et à l’octroi de l’hypothèque. Comme
il est transféré par communauté autonome, ils peuvent fixer le pourcentage. Cet
impôt est perçu sur les documents légaux nécessaires au transfert de la propriété et
correspond à un pourcentage de la valeur du bien immobilier.
À l’heure actuelle, il varie entre 0,5 % et 1,5 % du prix de la maison, selon
l’emplacement de la propriété. Il s’applique également à la constitution de
l’hypothèque, spécifiquement au montant, également en fonction du montant.
Mais cet impôt comporte de nombreuses exceptions dans chaque communauté
autonome. Un exemple pour le prouver. En Andalousie, le taux général de l’AJD sur
le prêt est de 1,5 %, mais si les acheteurs ont moins de 35 ans et que le montant du
prêt ne dépasse pas 130 000 euros, un taux de 0,3 % est appliqué au moment de la
souscription du prêt hypothécaire.
Cela signifie qu’une nouvelle maison paie la TVA (10 % ou 4 %) et l’AJD (0,5 % – 1,5
%).
Ce sont les taxes pour un bien immobilier neuf ou de première transmission, en ce
qui concerne les coûts, tant pour la vente que pour l’hypothèque, ils ne diffèrent pas
d’une maison existante.
Acte notarié public
Inscription au cadastre
Gestion
Évaluation de la maison
Commission pour l’ouverture du prêt hypothécaire
Assurance
Il est important de noter que si l’acheteur achète une nouvelle maison auprès d’un
promoteur et gère lui-même le prêt hypothécaire (non obligatoire), il n’a pas à payer
les frais d’évaluation de la maison ou la commission pour l’ouverture.
Au total, tous frais et taxes compris, l’achat d’une nouvelle maison sans prêt
hypothécaire représente une addition d’environ 13 % au prix de la maison.
Achat d’une maison neuve ou existante : quelles sont les différences ?
Comme expliqué précédemment, les frais de notaire et d’inscription sont les mêmes,
quel que soit le type de bien immobilier acheté. Si ces coûts sont comparables entre
l’achat d’une maison existante et la construction d’une nouvelle maison, ce n’est pas
le cas des taxes que les futurs propriétaires doivent payer.
Taxes à l’achat d’une maison existante en Espagne
Cette option comporte plusieurs avantages : disponibilité immédiate, accès à des
quartiers privilégiés, charme de la propriété, etc. Cependant, il faudra payer l’impôt
sur les transmissions patrimoniales, également appelé « Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales » ou simplement « ITP ». Cet impôt varie de 3 % à 11 % selon les régions
d’Espagne. Par exemple, il représente 10 % du prix d’achat de la propriété dans la
région de Valence, et 8 % du montant de la propriété en Andalousie, etc. De plus,
des frais de notaire doivent être ajoutés.
Taxes à la construction d’une nouvelle maison ou à l’achat d’une maison neuve
Lors de l’achat d’une maison neuve ou de la construction d’un projet immobilier en
Espagne, les taxes pour les futurs propriétaires sont différentes de celles de l’achat
d’une maison existante. Pour pouvoir bénéficier d’une maison neuve, l’acheteur doit
payer la « Impuesto sobre el Valor Añadido » (IVA), équivalente à la TVA en France.
Cette taxe s’élève à 10 % de la valeur de la propriété.
Exemple pratique :
Pour vous donner une idée indicative du budget total nécessaire à la réalisation d’un
projet immobilier en Espagne, voici un exemple d’achat d’une maison existante :
● Prix d’achat : 200 000 euros
● Frais de notaire et d’administration : 2 000 euros
● ITP : 10 % x 200 000 euros = 20 000 euros (varie selon les régions
d’Espagne)
● Frais de conseil d’un conseiller : 1 % hors TVA x 200 000 euros (minimum 6
500 euros hors TVA) = 7 865 euros TTC
Cela totalise 229 865 euros.
