En la mayoría de los países extranjeros, al referirse a los costos de adquisición, la gente a menudo menciona los honorarios del notario.
Sin embargo, en España, el notario desempeña un papel diferente. Por ejemplo, no están legalmente obligados a realizar verificaciones administrativas relacionadas con las transacciones inmobiliarias.
Los costos de adquisición en España pueden involucrar varios elementos. Varios partidos, como abogados, agentes inmobiliarios y asesores especializados, están involucrados en una transacción inmobiliaria en España, además del notario. ¿Qué costos debe pagar el comprador a cada parte? ¿Qué impuestos deben pagarse? ¿Cómo se puede obtener una estimación? Respuestas.
Costos de Adquisición de Bienes Raíces en España
Comprar una casa o apartamento en España conlleva varios tipos de costos, impuestos y tarifas. Para tener una idea general del monto de los costos de adquisición, los costos de adquisición estimados rondan el 11% del precio de compra de la propiedad, excluyendo los honorarios de asesoramiento y orientación. En detalle, podemos dividir los costos de adquisición en tres categorías principales:
- Honorarios del Notario
Estos incluyen los honorarios del notario, los costos de tasación de la propiedad y los honorarios de registro. Estos costos se estiman en un 1% del precio de compra, con un mínimo de 1,500 euros. - Impuestos
- Honorarios de Asesoramiento y Otros Costos
¿Cuáles son los costos al comprar una propiedad existente?
Una parte significativa de los costos e impuestos va a varias agencias gubernamentales. Este monto varía en promedio, dependiendo de cada comunidad autónoma, entre el 8% y el 12% del precio de la propiedad.
¿De qué impuestos estamos hablando?
El principal es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Este impuesto se paga por viviendas de segunda mano. Incluso puede aplicarse a una casa nueva, pero si ya ha habido una transferencia inicial a una institución financiera, la compra se considera una segunda transferencia y no se aplica el IVA.
La gestión del ITP queda a cargo de las comunidades autónomas, y la tasa varía entre el 6% y el 10%. Puede consultar las tarifas en el sitio web de cada comunidad autónoma. La tasa se aplica al valor de la propiedad transferida.
En el caso de actos jurídicos documentados (AJD), esto solo se aplica a viviendas usadas, en el momento de obtener la hipoteca, sobre su monto.
Ahora también debemos agregar los costos de venta, como:
- La escritura pública en el notario. Los honorarios del notario están regulados, y los costos dependen del valor de la propiedad, pero pueden aumentar por factores como el número de copias, el tamaño de la escritura, etc. Se aplica un descuento a la vivienda social y a las subrogaciones.
- Registro en el registro de la propiedad. Estos son los costos generados por registrar la venta en el registro de la propiedad. Están regulados, y el monto depende del precio de la propiedad.
- Gestión. Estos costos incluyen todas las formalidades administrativas y pagos. Esto es especialmente importante cuando la transacción involucra un préstamo hipotecario. Los precios varían según las tareas administrativas que necesiten realizar, tanto para la venta como para la hipoteca.
Costos para Préstamo Hipotecario
Es común que muchos compradores obtengan un préstamo hipotecario. Esto incurre en costos e impuestos adicionales, según la institución financiera con la que trabaje.
- Apertura de una institución bancaria: Estos costos se cobran en el momento de otorgar el préstamo para el análisis de la viabilidad de la transacción enfrentada por la institución financiera.
- Tasación de la casa: Esto depende del tamaño de la propiedad.
- Registro de la propiedad: Además de registrar la venta, se debe agregar la escritura hipotecaria.
- Notario: El notario es quien otorga las escrituras públicas de venta y hipoteca.
- Honorarios de oficina: Trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.).
- Seguro de daños: El solicitante del préstamo debe tomar obligatoriamente un seguro de daños que cubra el valor tasado de la propiedad.
El cierre de un préstamo hipotecario está sujeto al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), un impuesto que depende de la comunidad autónoma y varía entre el 0.5% y el 1.5% del monto de la garantía hipotecaria, como se discutió anteriormente.
Después de verificar todos estos conceptos, se recomienda tener al menos un 30% en ahorros, ya que la hipoteca suele representar como máximo el 80% del valor estimado del apartamento.
¿Cuáles son los costos al comprar una propiedad nueva?
A diferencia de una propiedad existente, que discutimos anteriormente, el impuesto principal al comprar una propiedad nueva es el IVA. Este impuesto pertenece al estado y es del 10% del precio de la vivienda, y del 4% si está bajo protección oficial en un régimen especial. Este IVA también se aplica a las plazas de aparcamiento compradas con la vivienda, hasta un máximo de dos.
Si se compran plazas de aparcamiento nuevas por separado, se aplica una tasa de IVA del 21%.
En el caso de los actos jurídicos documentados (AJD), se pagan dos veces para las transacciones inmobiliarias nuevas: en el momento de la compra y en el momento de la hipoteca. Dado que se transfiere por comunidad autónoma, pueden establecer el porcentaje. Este impuesto se cobra sobre los documentos legales requeridos para la transferencia de propiedad y corresponde a un porcentaje del valor de la propiedad.
En la actualidad, varía entre el 0.5% y el 1.5% del precio de la propiedad, dependiendo de la ubicación de la propiedad. También se aplica a la creación de la hipoteca, específicamente sobre su monto, también dependiendo de la cifra.
Pero este impuesto tiene muchas excepciones en cada comunidad autónoma. Un ejemplo para probar esto. En Andalucía, la tasa general de AJD sobre el préstamo es del 1.5%, pero si los compradores tienen menos de 35 años y el monto del préstamo no es superior a 130,000 euros, se aplica un 0.3% al obtener el préstamo hipotecario.
Esto significa que una casa nueva paga IVA (10% o 4%) y AJD (0.5% – 1.5%).
Estos son los impuestos para una propiedad de nueva construcción o primera transferencia, en cuanto a los costos, tanto para la venta como para la hipoteca, no difieren de una propiedad existente.
- Escritura pública en el notario
- Registro en el registro de la propiedad
- Gestión
- Tasación de la casa
- Comisión por la apertura del préstamo hipotecario
- Seguro
Es importante tener en cuenta que si el comprador compra una casa nueva a un promotor y gestiona la hipoteca ellos mismos (no obligatorio), no tienen que pagar los costos de tasación de la propiedad o la comisión de apertura.
En total, con todos los costos e impuestos incluidos, la compra de una nueva vivienda sin un préstamo hipotecario agrega aproximadamente un 13% al precio de la propiedad.
Comprar una propiedad nueva o existente: ¿Cuáles son las diferencias?
Como se explicó anteriormente, los honorarios del notario y el registro son los mismos independientemente del tipo de propiedad que se esté comprando. Si bien estos costos son comparables entre la compra de una propiedad existente y la construcción de una nueva, los impuestos que deben pagar los futuros propietarios difieren.
Impuestos al comprar una propiedad existente en España
Esta opción tiene varias ventajas: disponibilidad inmediata, acceso a vecindarios privilegiados, encanto de la propiedad, etc. Sin embargo, se pagará el impuesto de transmisión de la propiedad, también conocido como «Impuesto de Transmisiones Patrimoniales» o simplemente «ITP». Este impuesto varía del 3% al 11% según las regiones en España. Por ejemplo, representa el 10% del precio de compra de la propiedad en la región de Valencia y el 8% del monto de la propiedad en Andalucía, etc. Además, deben agregarse los honorarios del notario.
Impuestos al construir una nueva propiedad o comprar una nueva propiedad
Al comprar una propiedad recién entregada o comprar una nueva construcción
