Paso 1: Obtención de tu NIE
Si planeas comprar una propiedad en España para vivir, alquilar o pasar tus vacaciones allí, necesitarás un NIE (Número de Identificación de Extranjero) si eres europeo, o una TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero si no eres ciudadano de la Unión Europea.
¿Por qué es obligatorio este documento?
Estos documentos son esenciales para identificarte ante el gobierno español.
Los necesitarás para cualquier transacción inmobiliaria, abrir una cuenta bancaria, gestionar electricidad, agua, gas, internet, comenzar un negocio, comprar un coche o incluso recibir un paquete.
Nuevo: desde 2021 es posible comprar sin NIE, bajo una condición…
COVID-19 ha cambiado las reglas de la administración y desde finales de 2021, un acuerdo entre el Consejo General de Notarios y la agencia de recaudación de impuestos ahora permite a los notarios solicitar un número de identificación fiscal (NIF) sin la presencia obligatoria del solicitante. Este número de identificación fiscal te permite renunciar temporalmente al NIE. Esto te permitirá continuar con tu proyecto de compra sin ser molestado por esta formalidad. Este proceso simplifica mucho las cosas al comprar una propiedad desde el extranjero.
Presupuesto para el proyecto inmobiliario en España
Paso 2: Determinar el presupuesto y la financiación
Una de las primeras cosas que intentamos aclarar rápidamente con los posibles compradores que nos contactan es el tema de la financiación.
Lo primero que debes saber sobre la financiación en España es que los bancos españoles solo prestan el 60% del valor de la propiedad sin los honorarios del notario a los no residentes fiscales.
Para ser residente fiscal a los ojos de la ley española, debes estar en una o varias de las siguientes situaciones:
- Vivir en España más de 183 días por año calendario
- Tener intereses en España
- Tu pareja oficial y tus hijos viven en España
En general, puedes contar con una contribución personal del 30% del precio de compra para una hipoteca en España. Recomendamos que hagas tus cálculos antes de comenzar, ya que no hay una cláusula de cancelación por no obtener el préstamo.
También puedes optar por financiarte en los Países Bajos, pero ten en cuenta que el banco probablemente te pedirá que proporciones una garantía (comprometiendo una póliza de seguro de vida o bienes raíces) a cambio de este préstamo. Si no tienes esto o no quieres que tu seguro de vida o bienes raíces se utilicen como garantía, contáctanos, tenemos socios en los Países Bajos que pueden ofrecerte una solución a medida.
Paso 3: Impuestos y tarifas en la compra
Cualquier propiedad que compres en España está sujeta a una variedad de impuestos y tarifas. Estos varían dependiendo de cada propiedad. Por lo general, estos costos representan aproximadamente el 15% del precio de compra. A continuación, encontrarás los costos asociados con la compra de bienes raíces en España para definir mejor tu proyecto en España.
ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Patrimoniales)
El impuesto más importante que debes pagar si compras una casa existente en España es el impuesto de transmisión (ITP). El porcentaje de este impuesto varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que estés comprando y puede estar sujeto a cambios. Por ejemplo, al momento de actualizar este artículo en marzo de 2023, la tasa actual de ITP en Valencia es del 10% del precio de compra.
Costos notariales
Los costos notariales se determinan sobre la base de una escala oficial. Las tarifas varían dependiendo del área del terreno, el tamaño de la propiedad y su precio de venta. En España, el notario tiene un papel muy limitado. Solo confirma la conformidad legal de los documentos. Por lo tanto, los costos también son más bajos en comparación con Francia.
Legalmente, los costos notariales pueden ser compartidos, pero es frecuentemente el comprador quien los paga. También hay costos adicionales que deben pagarse al registro de la propiedad.
Honorarios de intermediación
Si el vendedor obtiene ganancias con la venta, debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital (ganancia patrimonial) y el impuesto sobre el aumento del valor de los terrenos urbanos. Normalmente, el comprador pagará el impuesto de transmisión y los costos notariales mencionados anteriormente. La ley de consumo española recomienda dividir los costos entre compradores y vendedores, pero en algunos casos, el vendedor insiste en que el comprador asuma todos los costos. Este es nuevamente un tema que tu abogado debe discutir contigo y con los vendedores.
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (impuesto sobre bienes inmuebles)
El IBI es el equivalente al impuesto sobre la propiedad en España. Los propietarios deben pagar este impuesto todos los años al municipio local. Cualquier persona que sea propietaria de una propiedad en España debe pagar este impuesto cada año.
Este recibo es muy importante al comprar bienes raíces por dos razones:
- Enumera el número catastral de la propiedad, lo que puede darte información sobre la propiedad que estás comprando.
- También muestra el valor catastral de la propiedad. A menudo necesitas este valor de referencia para declarar tus impuestos.
Al comprar bienes raíces, tu abogado debe asegurarse de que se hayan pagado todos los impuestos del IBI en los últimos 5 años. Esto garantiza que el propietario anterior y, por lo tanto, la propiedad que estás comprando, esté libre de deudas.
Para obtener más información sobre el IBI, consulta nuestro artículo: ¿Quién paga el IBI?
Paso 4: Selección de propiedad
Tu proyecto está evolucionando y ahora estás buscando tu futura propiedad en España. Probablemente te hayan redirigido a artículos como este, o anuncios en portales inmobiliarios como Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com, etc.
Pero entre la calidad a veces cuestionable de las fotos, la barrera del idioma, las dudas sobre el estado legal de la propiedad, la ubicación, etc., ¡puedes perderte un poco!
Puedes viajar de ida y vuelta entre tu país y España, pero corres el riesgo de hacer viajes innecesarios.
Por todas estas razones, (por supuesto) recomendamos que contrates a un agente de bienes raíces certificado de habla neerlandesa . Esta opción te ahorra tiempo y previene sorpresas desagradables .
Nuestros asesores de habla neerlandesa te guiarán de la A a la Z durante tu proceso de compra. Te ahorran tiempo y dinero al previsualizar las casas que te interesan en video.
Durante sus visitas, tu agente verificará el estado general de la propiedad y el edificio (calefacción, aislamiento, posibles obras) y te informará sobre información importante como los costos del edificio de apartamentos y los impuestos sobre la propiedad. Nuestros expertos conocen el mercado local y pueden evaluar con precisión el precio, moderando las demandas a veces exageradas de algunos vendedores.
Paso 5: Revisiones legales
En España, el notario tiene un papel muy diferente al de los países de habla neerlandesa. Solo confirma la conformidad legal del contrato de compraventa.
Por lo tanto, la intervención de un abogado es necesaria e indispensable al comprar una propiedad en España. Realizará todas las verificaciones necesarias: identidad de los propietarios, ausencia de deudas, cargas, conformidad con el registro de la propiedad, ausencia de infracciones de construcción.
Para proporcionar el servicio más completo a nuestros clientes, siempre recomendamos la intervención de un abogado. Este abogado te proporcionará asesoramiento legal para ayudarte a decidir si proceder o no con esta compra de bienes raíces.
Recuerda que el registro de la propiedad puede determinar los límites exactos y la ubicación de la propiedad. El registro de la propiedad proporciona una breve descripción de la propiedad. Lee nuestro artículo sobre el registro de la propiedad para obtener más información. ¿Cuál es el papel del registro de la propiedad?
Aunque las diferencias suelen ser pequeñas, es importante asegurarse de que la propiedad que estás comprando esté descrita de la misma manera en el contrato, el registro de la propiedad y el registro de la propiedad.
Paso 6: Reserva de la propiedad: la señal
En España, para afirmar tu intención de compra, en la mayoría de las comunidades autónomas debes pagar una cantidad que puede variar entre 1.000 € y el 1% del precio ofrecido a la agencia inmobiliaria o al propietario de la propiedad.
Esto se conoce como «Reserva» o «Señal» e implica la firma de un contrato preliminar que contiene la información clave y las características de la propiedad. Para obtener más información sobre el contrato de reserva, puedes consultar nuestro artículo sobre la diferencia entre un contrato de reserva y un contrato de compromiso.
El propietario tiene entonces de 2 a 5 días para aceptar o rechazar la oferta. En teoría, las visitas deberían detenerse. Desafortunadamente, en la práctica, muchos propietarios o agentes siguen intentando obtener una mejor oferta.
Si tu oferta no es aceptada, la agencia debe reembolsarte la cantidad completa de la reserva.
Si la oferta es aceptada, el monto prepagado se deducirá del precio de venta. Esto suele completarse hasta el 10% del valor de la propiedad en el momento de firmar el compromiso, es decir, durante el séptimo paso del proceso de compra.
Paso 7: Firma del contrato de compraventa: las arras
El contrato de compraventa es un contrato privado concluido entre el comprador y el vendedor. En español se llama «Arras», no se firma ante notario, pero se solicitará el día de la venta. El notario verificará las condiciones acordadas entre las partes.
El contrato de las «Arras» contiene mucha información esencial:
- La identidad del vendedor y los compradores
- La dirección de la propiedad
- El precio de venta de la propiedad
- La fecha límite para firmar ante el notario
- La dirección del notario donde se firmará la venta (opcional)
- Cualquier deuda actual
- Métodos de pago
- La distribución de los costos notariales
- Penalizaciones en caso de retiro por una de las partes
En la mayoría de los casos, el anticipo financiero pagado por el posible comprador en el momento de la «señal» (reserva) se completa hasta el 10% del precio de venta.
En cuanto a los contratos de compraventa, en la mayoría de los casos se firman entre particulares y se llaman «arras penitenciales». Están regulados por el artículo 1454 del Código Civil español.
Si el comprador se retira, perderá el monto pagado. Sin embargo, si el vendedor se retira, está obligado a reembolsar el doble del monto pagado al comprador.
Paso 8: Firma ante el notario y entrega de llaves: la escritura
¡Ha llegado el gran día! Completarás la transacción firmando la «Escritura», el documento auténtico. En este momento debes pagar el saldo restante.
Algunos notarios aceptan que el monto de la propiedad se deposite en su cuenta y luego emiten cheques bancarios a los vendedores. Sin embargo, otros se niegan a recibir una transferencia del extranjero debido a la prevención del lavado de dinero. En ese caso, deberás llevar cheques bancarios emitidos por tu banco español. Para hacer esto, debes haber abierto una cuenta bancaria en España con anticipación.
¡Bueno saber!
Pregunta a tu asesor bancario español de antemano sobre las tarifas para emitir un cheque bancario. ¡Podrías sorprenderte! Algunos bancos ofrecen promociones atractivas donde no cobran ciertos costos, como la comisión de apertura. Sin embargo, a menudo compensan esto cobrando tarifas altas por emitir el cheque, a veces hasta varios cientos de euros.
Y ¿qué pasa si el vendedor de tu futura casa de campo española no es otro que cinco herederos de un patrimonio familiar? En ese caso, tendrías que emitir cinco cheques bancarios, y nadie más pagaría estos costos por ti.
Las llaves siempre se entregan el día de la firma del documento auténtico. El notario confirma el pago y luego el nuevo documento notarial se registra en el Registro de la Propiedad a través de su oficina o a través de una oficina colaboradora.
Los impuestos relacionados con la compra, en particular el «Impuesto de Transmisiones Patrimoniales» (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Patrimoniales), deben pagarse dentro de los 30 días posteriores a la fecha de firma.
¡Ahora que conoces cada paso del proceso de compra de propiedades en España, puedes empezar! Te guiamos en diferentes ciudades y regiones como Alicante, Valencia, Benalmádena, Dénia, Marbella, Jávea, Murcia, Torrevieja, etc.
Por favor, contáctanos si tienes alguna pregunta.
