Stap 1 – Erhalt Ihres NIE
Wenn Sie vorhaben, in Spanien Immobilien zu kaufen, um dort zu leben, zu vermieten oder Ihren Urlaub zu verbringen, benötigen Sie eine NIE (Ausländeridentifikationsnummer), wenn Sie Europäer sind, oder eine TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero – Ausländerausweis), wenn Sie kein Bürger der Europäischen Union sind.
Warum ist dieses Dokument erforderlich?
Diese Dokumente sind wesentlich, um Sie bei der spanischen Regierung zu identifizieren.
Sie benötigen sie für jede Immobilientransaktion, die Eröffnung eines Bankkontos, die Anmeldung von Strom, Wasser, Gas, Internet, die Gründung eines Unternehmens, den Autokauf oder sogar den Erhalt eines Pakets.
Neu: Seit 2021 ist es möglich, ohne NIE zu kaufen, unter einer Bedingung…
COVID-19 hat die Regeln der Verwaltung geändert, und seit Ende 2021 erlaubt eine Vereinbarung zwischen dem Generalrat der Notare und dem Steueramt Notaren, eine Steueridentifikationsnummer (NIF, Número de Identificación Fiscal) ohne die obligatorische Anwesenheit des Antragstellers zu beantragen. Diese Steueridentifikationsnummer ermöglicht es Ihnen, vorübergehend auf die NIE zu verzichten. Dadurch können Sie Ihr Kaufprojekt fortsetzen, ohne von dieser Formalität behindert zu werden. Dieser Prozess erleichtert die Dinge erheblich, wenn Sie Immobilien aus dem Ausland kaufen.
Budget für Immobilienprojekt in Spanien
Stap 2 – Bestimmung des Budgets und der Finanzierung
Eine der ersten Fragen, die wir mit potenziellen Käufern klären, die sich bei uns melden, betrifft die Finanzierung.
Das Erste, was Sie über die Finanzierung in Spanien wissen sollten, ist, dass spanische Banken nur 60% des Immobilienwerts ohne Notargebühren an nicht-steuerpflichtige Residenten verleihen.
Um steuerpflichtig im Sinne des spanischen Gesetzes zu sein, müssen Sie in einer oder mehreren der folgenden Situationen sein:
Mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien wohnen
Interessen in Spanien haben
Ihr offizieller Partner und Ihre Kinder leben in Spanien
Im Allgemeinen können Sie bei einer Hypothek in Spanien mit einem Eigenkapitalanteil von 30% des Kaufpreises rechnen. Wir empfehlen Ihnen, Ihre Berechnungen im Voraus durchzuführen, da es keine Rücktrittsklausel für die Nichterlangung des Darlehens gibt.
Sie können auch in eigenes Land finanziert werden, aber beachten Sie, dass die Bank wahrscheinlich verlangen wird, dass Sie eine Garantie (Verpfändung einer Lebensversicherung oder Immobilie) für dieses Darlehen bereitstellen. Wenn Sie dies nicht haben oder nicht möchten, dass Ihre Lebensversicherung oder Immobilie als Sicherheit verwendet wird, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir haben Partner, die Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung bieten können.
Stap 3 – Steuern und Kosten beim Kauf
Jedes in Spanien gekaufte Immobilienobjekt unterliegt einer Reihe von Steuern und Kosten. Diese variieren je nach Immobilie. Im Allgemeinen machen diese Kosten etwa 15% des Kaufpreises aus. Im Folgenden finden Sie die mit dem Immobilienkauf in Spanien verbundenen Kosten, um Ihr Projekt in Spanien genauer zu definieren.
ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer)
Die wichtigste Steuer, die Sie zahlen müssen, wenn Sie in Spanien ein bestehendes Haus kaufen, ist die Grunderwerbsteuer (ITP). Der Satz dieser Steuer variiert je nach der autonomen Gemeinschaft, in der Sie kaufen, und kann Änderungen unterliegen. Zum Zeitpunkt der Aktualisierung dieses Artikels im März 2023 beträgt der aktuelle Satz für ITP in Valencia beispielsweise 10% des Kaufpreises.
Notarkosten
Die Notarkosten werden anhand einer offiziellen Skala festgelegt. Die Tarife variieren je nach Grundstücksgröße, Gebäudegröße und Verkaufspreis. In Spanien hat der Notar eine sehr begrenzte Rolle. Er bestätigt nur die gesetzliche Konformität der Urkunden. Die Kosten sind daher im Vergleich zu Frankreich ebenfalls niedriger.
Rechtlich gesehen können die Notarkosten geteilt werden, aber oft ist es der Käufer, der sie bezahlt. Es kommen auch Gebühren hinzu, die dem Kataster bezahlt werden müssen.
Maklergebühren
Wenn der Verkäufer einen Gewinn aus dem Verkauf erzielt, muss er die Kapitalgewinnsteuer (ganancia patrimonial) und die kommunale Kapitalgewinnsteuer zahlen. Normalerweise zahlt der Käufer die oben genannte Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Das spanische Verbraucherschutzgesetz empfiehlt, die Kosten zwischen Käufern und Verkäufern aufzuteilen, aber in einigen Fällen besteht der Verkäufer darauf, dass der Käufer alle Kosten trägt. Dies ist erneut ein Punkt, den Ihr Anwalt mit Ihnen und den Verkäufern besprechen sollte.
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Grundsteuer für Immobilien)
Die IBI entspricht der Grundsteuer in Spanien. Sie wird von den Eigentümern an die örtliche Gemeinde gezahlt. Jeder, der Immobilien in Spanien besitzt, muss diese Steuer jedes Jahr bezahlen.
Dieser Nachweis ist beim Immobilienkauf aus zwei Gründen sehr wichtig:
- Er enthält die Kataster-Nummer der Immobilie, die Ihnen Informationen über die Immobilie geben kann, die Sie kaufen.
- Er zeigt auch den Katasterwert der Immobilie an. Diese Referenz ist oft erforderlich, um Ihre Steuern anzugeben.
Bei einem Immobilienkauf muss Ihr Anwalt sicherstellen, dass alle IBI-Steuern in den letzten 5 Jahren bezahlt wurden. Dies stellt sicher, dass der Vorbesitzer und damit die von Ihnen gekaufte Immobilie schuldenfrei sind.
Für weitere Informationen zu IBI lesen Sie unseren Artikel: Wer zahlt die IBI?
Stap 4 – Auswahl
der Immobilie
Ihr Projekt entwickelt sich, und Sie suchen nun nach Ihrem zukünftigen Eigentum in Spanien. Sie wurden wahrscheinlich auf Artikel wie diesen weitergeleitet oder haben Anzeigen auf Immobilienportalen wie Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com usw. gesehen.
Aber zwischen der manchmal zweifelhaften Qualität der Fotos, der Sprachbarriere, Unsicherheiten hinsichtlich des rechtlichen Status der Immobilie, des Standorts usw., könnten Sie sich vielleicht ein wenig verloren fühlen!
Sie könnten zwischen Ihrem Land und Spanien hin- und herreisen, aber Sie laufen Gefahr, unnötige Reisen zu unternehmen.
Aus all diesen Gründen empfehlen wir Ihnen (natürlich), einen zertifizierten Immobilienmakler einzuschalten. Diese Option spart Ihnen Zeit und verhindert unangenehme Überraschungen.
Unsere Berater begleiten Sie von A bis Z während Ihres Kaufprozesses. Sie sparen Ihnen Zeit und Geld, indem sie die Häuser, die Sie interessieren, im Voraus in Videos anzeigen.
Während ihrer Besuche überprüft Ihr Agent den allgemeinen Zustand des Grundstücks und des Gebäudes (Heizung, Isolierung, mögliche Arbeiten) und informiert Sie über wichtige Informationen wie die Kosten des Gebäudes und die Grundsteuer. Unsere Experten kennen den lokalen Markt und können den Preis genau bewerten, wobei sie die manchmal überzogenen Forderungen einiger Verkäufer moderieren.
Stap 5 – Juristische Prüfungen
In Spanien hat der Notar eine ganz andere Rolle als in niederländischsprachigen Ländern. Er bestätigt nur die gesetzliche Konformität des Verkaufsvertrags.
Daher ist das Eingreifen eines Anwalts notwendig und unverzichtbar, wenn Sie in Spanien Immobilien kaufen. Er wird alle notwendigen Prüfungen durchführen: Identität der Eigentümer, Abwesenheit von Schulden, Belastungen, Konformität mit dem Kataster, Abwesenheit von Baurechtsverstößen.
Um unseren Kunden den umfassendsten Service zu bieten, empfehlen wir immer die Intervention eines Anwalts.
Dieser Anwalt wird Ihnen eine rechtliche Beratung geben, mit der Sie entscheiden können, ob Sie den Immobilienkauf fortsetzen möchten oder nicht.
Denken Sie daran, dass das Kataster die genauen Grenzen und den Standort der Immobilie bestimmen kann. Das Kataster liefert eine kurze Beschreibung der Immobilie. Lesen Sie unseren Artikel über das Kataster für weitere Informationen. Welche Rolle spielt das Kataster?
Obwohl die Unterschiede im Allgemeinen gering sind, ist es wichtig sicherzustellen, dass die Immobilie, die Sie kaufen, im Vertrag, im Eigentumsregister und im Kataster auf die gleiche Weise beschrieben wird.
Stap 6 – Reservierung der Immobilie: la señal
In Spanien müssen Sie, um Ihre Kaufabsicht geltend zu machen, in den meisten autonomen Gemeinschaften einen Betrag zwischen 1.000 € und 1% des angebotenen Preises an das Maklerbüro oder den Eigentümer der Immobilie zahlen.
Dies wird als „Reserva“ oder „Señal“ bezeichnet und geht mit der Unterzeichnung eines vorläufigen Vertrags einher, der die wichtigsten Informationen und Merkmale der Immobilie enthält. Für weitere Informationen zum Reservierungsvertrag lesen Sie unseren Artikel über den Unterschied zwischen einem Reservierungsvertrag und einem Vorverkaufsvertrag.
Der Eigentümer hat dann 2 bis 5 Tage Zeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. In der Theorie sollten die Besichtigungen stoppen. Leider versuchen in der Praxis viele Eigentümer oder Makler weiterhin, ein besseres Angebot zu bekommen.
Wenn Ihr Angebot nicht akzeptiert wird, muss das Maklerbüro den gesamten Reservierungsbetrag an Sie zurückzahlen.
Wenn das Angebot akzeptiert wird, wird der im Voraus gezahlte Betrag vom Verkaufspreis abgezogen. Dies wird normalerweise auf 10% des Immobilienwerts zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags aufgestockt, das heißt während des siebten Schritts des Kaufprozesses.
Stap 7 – Unterzeichnung des Kaufvertrags: las arras
Der Kaufvertrag ist ein privater Vertrag, der zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geschlossen wird. Auf Spanisch wird es „Arras“ genannt, es wird nicht vor dem Notar unterschrieben, wird aber am Tag des Verkaufs angefordert. Der Notar wird daher die Bedingungen überprüfen, die zwischen den Parteien vereinbart wurden.
Der „Arras“-Vertrag enthält viele wesentliche Informationen:
- Die Identität des Verkäufers und der Käufer
- Die Adresse der Immobilie
- Den Verkaufspreis der Immobilie
- Das späteste Datum für die Unterzeichnung beim Notar
- Die Adresse des Notars, an dem der Verkauf unterzeichnet wird (optional)
- Eventuell laufende Schulden
- Zahlungsmethoden
- Die Verteilung der Notarkosten
- Strafen im Falle eines Rücktritts durch eine der Parteien
In den meisten Fällen wird die finanzielle Anzahlung, die vom zukünftigen Käufer bei der „señal“ (Reservierung) bezahlt wurde, auf 10% des Verkaufspreises aufgestockt.
Was die Kaufverträge betrifft, werden diese in den meisten Fällen zwischen Privatpersonen unterzeichnet und als „arras penitenciales“ bezeichnet. Sie werden durch Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches reguliert.
Wenn sich der Käufer zurückzieht, verliert er den gezahlten Betrag. Wenn sich der Verkäufer jedoch zurückzieht, ist er verpflichtet, dem Käufer das Doppelte des gezahlten Betrags zurückzuerstatten.
Stap 8 – Unterzeichnung beim Notar und Übergabe der Schlüssel: la escritura
Der große Tag ist gekommen! Sie werden den Verkauf mit der „Escritura“, dem authentischen Dokument, abschließen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie den
