La vente d’un appartement ou d’une maison en Espagne peut se dérouler beaucoup
plus rapidement qu’aux Pays-Bas si la vente est bien préparée. Voici les 7 étapes
essentielles pour vendre votre bien immobilier en Espagne.
Préparation de la vente de votre bien immobilier en Espagne
Étape 1 – Obtention de votre NIE
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne pour y vivre, le louer ou y
passer vos vacances, vous devez obtenir un NIE (Numéro d’Identification des
Étrangers) si vous êtes européen, ou un TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero (carte
d’identité d’étranger) si vous n’êtes pas ressortissant de l’Union européenne.
Pourquoi ce document est-il obligatoire ?
Ces documents sont essentiels pour vous identifier auprès des autorités
espagnoles.
Vous en avez besoin pour chaque transaction immobilière, l’ouverture d’un compte
bancaire, la souscription à l’électricité, à l’eau, au gaz, à internet, pour démarrer une
entreprise, acheter une voiture, ou même pour recevoir un colis.
Nouveau : depuis 2021, il est possible d’acheter sans NIE, sous une condition…
La COVID-19 a changé les règles de l’administration et depuis fin 2021, un accord
entre le Conseil Général du Notariat et l’agence des impôts permet aux notaires de
demander un numéro d’identification fiscal (le NIF, Número de Identificación Fiscal)
sans la présence obligatoire du demandeur. Ce numéro fiscal vous permet de
temporairement vous passer du NIE. Cela vous permet de poursuivre votre projet
d’achat sans être gêné par cette formalité. Ce processus facilite considérablement
les choses lorsque vous achetez un bien immobilier depuis l’étranger.
Budget pour un projet immobilier en Espagne
Étape 2 – Détermination du budget et du financement
L’une des premières choses que nous cherchons à clarifier rapidement avec les
acheteurs potentiels qui nous contactent est la question du financement.
La première chose à savoir sur le financement en Espagne, c’est que les banques
espagnoles ne prêtent qu’à hauteur de 60 % de la valeur de l’immobilier sans les frais
de notaire aux non-résidents fiscaux.
Pour être résident fiscal aux yeux de la loi espagnole, vous devez être dans l’une des
situations suivantes :
Résider plus de 183 jours par an en Espagne
Avoir des intérêts en Espagne
Votre conjoint officiel et vos enfants résident en Espagne
En général, vous pouvez compter sur une contribution propre de 30 % du prix d’achat
pour une hypothèque en Espagne. Nous vous recommandons de faire vos calculs
avant de commencer, car il n’y a pas de clause de dissolution pour non-obtention du
prêt.
Vous pouvez également choisir d’être financé aux Pays-Bas, mais attention, la
banque vous demandera probablement de fournir une garantie (nantissement d’une
assurance-vie ou d’un bien immobilier) en échange de ce prêt. Si vous n’avez pas
cela ou ne voulez pas que votre assurance-vie ou votre bien immobilier soit utilisé
comme garantie, contactez-nous, nous avons des partenaires aux Pays-Bas qui
peuvent vous proposer une solution sur mesure.
Étape 3 – Taxes et frais d’achat
Tout bien immobilier que vous achetez en Espagne est soumis à une série de taxes
et de frais. Ceux-ci varient en fonction de chaque bien immobilier. En général, ces
coûts représentent environ 15 % du prix d’achat. Ci-dessous, vous trouverez les frais
liés à l’achat de biens immobiliers en Espagne pour mieux définir votre projet en
Espagne.
ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Taxe de Transfert de Patrimoine)
La principale taxe que vous devez payer lorsque vous achetez une maison existante
en Espagne est la taxe de transfert de patrimoine (ITP). Le pourcentage de cette taxe
varie en fonction de la communauté autonome dans laquelle vous achetez et peut
être sujet à des changements. Au moment de la mise à jour de cet article en mars
2023, le taux actuel de l’ITP à Valence, par exemple, est de 10 % du prix d’achat.
Frais de notaire
Les frais de notaire sont fixés selon une échelle officielle. Les tarifs varient en
fonction de la surface du terrain, de la taille du bien immobilier et de son prix de
vente. En Espagne, le notaire a un rôle très limité. Il ne confirme que la conformité
légale des actes. Les coûts sont donc également moins élevés par rapport à la
France.
Juridiquement, les frais de notaire peuvent être partagés, mais souvent, c’est
l’acheteur qui les paie. S’y ajoutent les frais à payer au cadastre.
Frais d’agence immobilière
Si le vendeur réalise un bénéfice lors de la vente, il doit payer l’impôt sur les plus-
values (ganancia patrimonial) et l’impôt municipal sur les plus-values. Normalement,
l’acheteur paiera la taxe de transfert de patrimoine et les frais de notaire mentionnés
ci-dessus. La législation espagnole en matière de consommation recommande de
partager les frais entre acheteurs et vendeurs, mais dans certains cas, le vendeur
peut insister pour que l’acheteur supporte tous les frais. C’est à nouveau un point
que votre avocat devrait discuter avec vous et les vendeurs.
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Impôt sur les Biens Immobiliers)
L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière en Espagne. Il est payé par les propriétaires à
la commune locale. Toute personne possédant un bien immobilier en Espagne doit
payer cet impôt chaque année.
Ce reçu est très important lors de l’achat d’un bien immobilier pour deux raisons :
Il indique le numéro cadastral du bien immobilier, ce qui peut vous donner des
informations sur le bien immobilier que vous achetez.
Il montre également la valeur cadastrale du bien immobilier. Vous aurez souvent
besoin de cette valeur de référence pour déclarer vos impôts.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, votre avocat doit s’assurer que toutes les taxes
IBI des 5 dernières années ont été payées. Cela garantit que le précédent
propriétaire, et donc le bien immobilier que vous achetez, est exempt de dettes.
Pour plus d’informations sur l’IBI, consultez notre article : Qui paie l’IBI ?
Étape 4 – Sélection de biens immobiliers
Votre projet évolue et vous recherchez maintenant votre future propriété en Espagne.
Vous avez probablement été dirigé vers des articles comme celui-ci, ou des
annonces sur des portails immobiliers tels que Idealista, Habitaclia, Pisos.com,
Kyero.com, Green-acres.com, etc.
Mais entre la qualité parfois douteuse des photos, la barrière de la langue, les doutes
sur le statut juridique du bien immobilier, l’emplacement, etc., vous pourriez être un
peu perdu !
Vous pouvez voyager entre votre pays et l’Espagne, mais vous risquez des
déplacements inutiles.
Pour toutes ces raisons, nous vous recommandons (bien sûr) de faire appel à un
agent immobilier certifié néerlandophone. Cette option vous fait gagner du temps et
évite les mauvaises surprises.
Nos conseillers néerlandophones vous accompagnent de A à Z tout au long de votre
processus d’achat. Ils vous font gagner du temps et de l’argent en prévisualisant les
maisons qui vous intéressent par vidéo.
Lors de leurs visites, votre agent vérifie l’état général de la propriété et du bâtiment
(chauffage, isolation, travaux éventuels) et vous informe sur des informations
importantes telles que les frais de copropriété et la taxe foncière. Nos experts
connaissent le marché local et peuvent évaluer précisément le prix, en modérant
parfois les exigences exagérées de certains vendeurs.
Étape 5 – Contrôles juridiques
En Espagne, le notaire a un rôle très différent de celui des pays néerlandophones. Il
ne confirme que la conformité légale de l’acte de vente.
C’est pourquoi l’intervention d’un avocat est nécessaire et indispensable lorsque
vous achetez un bien immobilier en Espagne. Il effectuera tous les contrôles
nécessaires : identité des propriétaires, absence de dettes, charges, conformité au
cadastre, absence de violations de la construction.
Pour offrir le service le plus complet à nos clients, nous recommandons toujours
l’intervention d’un avocat.
Cet avocat vous fournira un avis juridique qui vous permettra de décider de
poursuivre ou non cet achat immobilier.
Notez que le cadastre peut déterminer les limites exactes et l’emplacement du bien
immobilier. Le cadastre fournit une brève description du bien immobilier. Consultez
notre article sur le cadastre pour plus d’informations. Quel est le rôle du cadastre ?
Bien que les différences soient généralement minimes, il est important de s’assurer
que le bien immobilier que vous achetez est décrit de la même manière dans l’acte,
le registre de la propriété et le cadastre.
Étape 6 – Réservation du bien immobilier : la señal
En Espagne, pour manifester votre intention d’achat, dans la plupart des
communautés autonomes, vous devez verser un montant pouvant varier entre 1
000€ et 1 % du prix proposé à l’agence immobilière ou au propriétaire du bien
immobilier.
Cela s’appelle une « Réserva » ou « Señal » et est accompagné de la signature d’un
contrat préliminaire contenant les informations et caractéristiques principales du
bien immobilier. Pour plus d’informations sur le contrat de réservation, consultez
notre article sur la différence entre un contrat de réservation et un contrat de
compromis.
Le propriétaire a ensuite de 2 à 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie, les
visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, de nombreux
propriétaires ou agents immobiliers continuent d’essayer d’obtenir une meilleure
offre.
Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence immobilière doit vous rembourser
intégralement le montant de la réservation.
Si l’offre est acceptée, le montant prépayé est déduit du prix de vente. Cela est
généralement complété à hauteur de 10 % de la valeur du bien immobilier au
moment de la signature du compromis, c’est-à-dire lors de la septième étape du
processus d’achat.
Étape 7 – Signature du compromis de vente : las arras
Le compromis de vente est un contrat privé conclu entre l’acheteur et le vendeur. En
espagnol, cela s’appelle « Arras », il n’est pas signé devant le notaire, mais sera
demandé le jour de la vente. Le notaire vérifiera donc les conditions convenues entre
les parties.
Le contrat d’arras contient de nombreuses informations essentielles :
L’identité du vendeur et des acheteurs
L’adresse du bien immobilier
Le prix de vente du bien immobilier
La date limite de signature chez le notaire
L’adresse du notaire où la vente sera signée (facultatif)
Toute dette en cours
Méthodes de paiement
La répartition des frais de notaire
Pénalités en cas de rétractation par l’une des parties
Dans la plupart des cas, l’acompte financier versé par le futur acheteur au moment
de la « señal » (réservation), est complété à hauteur de 10 % du prix de vente.
En ce qui concerne les compromis de vente, dans la plupart des cas, ils sont signés
entre particuliers et sont appelés « arras penitenciales ». Ils sont réglementés par
l’article 1454 du code civil espagnol.
Si l’acheteur se rétracte, il perd le montant payé. En revanche, si le vendeur se
rétracte, il est tenu de rembourser le double du montant payé à l’acheteur.
Étape 8 – Signature chez le notaire et remise des clés : la escritura
Le grand jour est arrivé ! Vous allez finaliser la transaction en signant l' »Escritura », le
document authentique. À ce moment-là, vous devez payer le solde restant.
Certains notaires acceptent que le montant du bien immobilier soit versé sur leur
compte et qu’ils émettent ensuite des chèques bancaires aux vendeurs. D’autres
refusent cependant de recevoir un virement bancaire étranger en raison de la
prévention du blanchiment d’argent. Dans ce cas, vous devez apporter des chèques
bancaires émis par votre banque espagnole. Pour cela, vous devez avoir ouvert un
compte bancaire en Espagne à l’avance.
À savoir !
Demandez à votre conseiller bancaire espagnol à l’avance les tarifs pour l’émission
d’un chèque bancaire. Vous pourriez être surpris ! Certaines banques proposent des
promotions attractives où elles ne facturent pas certains frais, comme la
commission d’ouverture. Cependant, elles compensent souvent largement cela en
appliquant des tarifs élevés pour l’émission du chèque, parfois jusqu’à plusieurs
centaines d’euros.
Et si le vendeur de votre future maison de campagne espagnole est personne d’autre
que cinq héritiers d’une propriété familiale ? Dans ce cas, vous devrez émettre cinq
chèques bancaires, et personne d’autre ne paiera ces frais pour vous.
Les clés sont toujours remises le jour de la signature de l’acte authentique. Le
notaire confirme le paiement et le nouvel acte notarié est ensuite enregistré au
Registro de la Propiedad (registre des propriétés) via son bureau ou via un bureau
collaborateur.
Les impôts liés à l’achat, notamment l' »Impuesto de Transmisiones Patrimoniales »
(taxe de transfert de patrimoine), doivent être payés dans les 30 jours suivant la date
de signature.
Maintenant que vous connaissez chaque étape du processus d’achat de biens
immobiliers en Espagne, vous pouvez commencer ! Nous vous accompagnons dans
différentes villes et régions telles qu’Alicante, Valence, Benalmadena, Denia,
Marbella, Jávea, Murcie, Torrevieja, etc.
Contactez-nous si vous avez d’autres questions.
