NIE nummer
Als u van plan bent om onroerend goed in Spanje te kopen om er te wonen, te verhuren of uw vakantie door te brengen, dient u te beschikken over een NIE (Buitenlanders Identificatienummer) als u een Europeaan bent, of een TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero (red.: identiteitskaart voor buitenlanders) als u geen burger van de Europese Unie bent.
Waarom is dit document verplicht?
Deze documenten zijn essentieel om u te identificeren bij de Spaanse overheid.
U heeft ze nodig voor elke onroerendgoedtransactie, het openen van een bankrekening, het regelen van elektriciteit, water, gas, internet, het starten van een bedrijf, het kopen van een auto, of zelfs voor het ontvangen van een pakket.
Nieuw: sinds 2021 is het mogelijk om zonder NIE te kopen, onder één voorwaarde…
COVID-19 heeft de regels van de administratie veranderd en sinds eind 2021 staat een overeenkomst tussen de Algemene Raad van het Notariaat en het bureau dat belastingen int nu notarissen toe om een fiscaal identificatienummer (het NIF, Número de Identificación Fiscal) aan te vragen zonder de verplichte aanwezigheid van de aanvrager. Dit fiscale identificatienummer stelt u in staat tijdelijk af te zien van het NIE. Hierdoor kunt u uw aankoopproject voortzetten zonder gehinderd te worden door deze formaliteit. Dit proces vergemakkelijkt de zaken aanzienlijk wanneer u onroerend goed koopt vanuit het buitenland.
Budget voor onroerend goed project in Spanje
Financiering
Een van de eerste zaken die we snel proberen te verduidelijken met potentiële kopers die contact met ons opnemen, is de kwestie van de financiering.
Het eerste dat u moet weten over financiering in Spanje, is dat Spaanse banken slechts 60% van de waarde van het onroerend goed zonder notariskosten lenen aan niet-fiscale residenten.
Om fiscaal resident te zijn in de ogen van de Spaanse wet, moet u in een of meer van de volgende situaties verkeren:
- Meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje wonen
- Belangen hebben in Spanje
- Uw officiële partner en kinderen wonen in Spanje
Over het algemeen kunt u voor een hypotheek in Spanje rekenen op een eigen bijdrage van 30% van de aankoopprijs. Wij raden u aan uw berekeningen te maken voordat u begint, want er is geen ontbindingsclausule voor het niet verkrijgen van de lening.
U kunt er ook voor kiezen om in Nederland gefinancierd te worden, maar let op, de bank zal u waarschijnlijk vragen om een garantie te verstrekken (verpanding van een levensverzekering of onroerend goed) in ruil voor deze lening. Als u dit niet heeft of niet wilt dat uw levensverzekering of onroerend goed als garantie wordt gebruikt, neem dan contact met ons op, wij hebben partners in Nederland die u een op maat gemaakte oplossing kunnen bieden.
Belastingen en kosten bij aankoop
Elk onroerend goed dat u in Spanje koopt, is onderhevig aan een reeks belastingen en kosten. Deze variëren afhankelijk van elk onroerend goed. Over het algemeen vertegenwoordigen deze kosten ongeveer 15% van de aankoopprijs. Hieronder vindt u de kosten verbonden aan de aankoop van onroerend goed in Spanje om uw project in Spanje beter te definiëren.
ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Overdrachtsbelasting)
De belangrijkste belasting die u moet betalen als u in Spanje een bestaand huis koopt, is de overdrachtsbelasting (ITP). Het percentage van deze belasting varieert afhankelijk van de autonome gemeenschap waarin u koopt en kan aan verandering onderhevig zijn. Op het moment van de bijwerking van dit artikel in maart 2023, is het huidige tarief voor ITP in Valencia bijvoorbeeld 10% van de aankoopprijs.
Notariskosten
De notariskosten worden vastgesteld aan de hand van een officiële schaal. De tarieven variëren afhankelijk van de oppervlakte van het land, de grootte van het onroerend goed en de verkoopprijs ervan. In Spanje heeft de notaris een zeer beperkte rol. Hij bevestigt alleen de wettelijke conformiteit van de akten. De kosten zijn dus ook lager in vergelijking met Frankrijk.
Wettelijk gezien kunnen de notariskosten worden gedeeld, maar vaak is het de koper die ze betaalt. Daar komen nog kosten bij die aan het kadaster moeten worden betaald.
Makelaarskosten
Als de verkoper winst maakt bij de verkoop, moet hij de belasting op meerwaarde (ganancia patrimonial) en de gemeentelijke meerwaardebelasting betalen. Normaal gesproken zal de koper de overdrachtsbelasting en de notariskosten betalen die hierboven zijn vermeld. De Spaanse consumentenwetgeving adviseert de kosten tussen kopers en verkopers te verdelen, maar in sommige gevallen dringt de verkoper erop aan dat de koper alle kosten draagt. Dit is opnieuw een punt dat uw advocaat met u en de verkopers moet bespreken.
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (onroerendgoedbelasting)
De IBI is het equivalent van de onroerendgoedbelasting in Spanje. Het wordt door de eigenaren betaald aan de lokale gemeente. Iedereen die onroerend goed in Spanje bezit, moet deze belasting betalen, elk jaar.
Dit ontvangstbewijs is erg belangrijk bij de aankoop van onroerend goed om twee redenen:
- Het vermeldt het kadastrale nummer van het onroerend goed, wat u informatie kan geven over het onroerend goed dat u koopt.
- Het toont ook de kadastrale waarde van het onroerend goed. U heeft vaak deze referentiewaarde nodig om uw belastingen aan te geven.
Bij de aankoop van onroerend goed moet uw advocaat ervoor zorgen dat alle IBI-belastingen in de afgelopen 5 jaar zijn betaald. Dit zorgt ervoor dat de vorige eigenaar en dus het onroerend goed dat u koopt, vrij is van schulden.
Voor meer informatie over IBI, bekijk ons artikel: Wie betaalt de IBI?
Selectie van onroerend goed
Uw project evolueert en u bent nu op zoek naar uw toekomstige eigendom in Spanje. U bent waarschijnlijk doorgestuurd naar artikelen zoals deze, of advertenties op onroerend goed portals zoals Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com, enz.
Maar tussen de soms twijfelachtige kwaliteit van de foto’s, de taalbarrière, twijfels over de juridische status van het onroerend goed, de locatie e.d., raakt u wellicht een beetje verdwaald!
U kunt heen en weer reizen tussen uw land en Spanje, maar u loopt het risico van onnodige verplaatsingen.
Om al deze redenen raden wij u (natuurlijk) aan om een Nederlandstalige gecertificeerde vastgoed makelaar in te schakelen. Deze optie bespaart u tijd en voorkomt onaangename verrassingen.
Onze Nederlandstalige adviseurs begeleiden u van A tot Z gedurende uw aankoopproces. Ze besparen u tijd en geld door de huizen die u interesseren vooraf in video te bekijken.
Tijdens hun bezoeken controleert uw agent de algemene staat van het pand en het gebouw (verwarming, isolatie, mogelijke werkzaamheden) en informeert u over belangrijke informatie zoals de kosten van het appartementsgebouw en de onroerendgoedbelasting. Onze experts kennen de lokale markt en kunnen de prijs nauwkeurig beoordelen, waarbij ze de soms overdreven eisen van sommige verkopers matigen.
Juridische controles
In Spanje heeft de notaris een heel andere rol dan in Nederlandstalige landen. Hij bevestigt alleen de wettelijke conformiteit van de verkoopakte.
Daarom is de tussenkomst van een advocaat noodzakelijk en onmisbaar wanneer u onroerend goed in Spanje koopt. Hij zal alle nodige controles uitvoeren: identiteit van de eigenaren, afwezigheid van schulden, lasten, conformiteit met het kadaster, afwezigheid van bouwovertredingen.
Om de meest complete service aan onze klanten te bieden, raden wij altijd de tussenkomst van een advocaat aan.
Deze advocaat zal u een juridisch advies verstrekken waarmee u kunt beslissen of u al dan niet door wilt gaan met deze onroerend goed aankoop.
Bedenk dat het kadaster de exacte grenzen en locatie van het onroerend goed kan bepalen. Het kadaster levert een korte beschrijving van het onroerend goed. Lees ons artikel over het kadaster voor meer informatie. Wat is de rol van het kadaster?
Hoewel de verschillen over het algemeen klein zijn, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat het onroerend goed dat u koopt in de akte, het eigendomsregister en het kadaster op dezelfde manier worden beschreven.
Reservering van het onroerend goed: la señal
In Spanje dient u, om uw aankoopintentie te laten gelden, in de meeste autonome gemeenschappen een bedrag betalen dat kan variëren tussen € 1000 en 1% van de aangeboden prijs aan het makelaarskantoor of de eigenaar van het onroerend goed.
Dit staat bekend als een “Reserva” of “Señal” en gaat gepaard met de ondertekening van een voorlopig contract dat de belangrijkste informatie en kenmerken van het onroerend goed bevat. Voor meer informatie over het reserveringscontract kunt u ons artikel over het verschil tussen een reserveringscontract en een compromiscontract raadplegen.
De eigenaar heeft dan 2 tot 5 dagen de tijd om het aanbod te accepteren of te weigeren. In theorie moeten de bezichtigingen stoppen. Helaas blijven in de praktijk veel eigenaren of makelaars proberen een beter aanbod te krijgen.
Als uw aanbod niet wordt geaccepteerd, moet het makelaarskantoor het volledige reservering bedrag aan u terugbetalen.
Als het aanbod wordt geaccepteerd, wordt het vooruitbetaalde bedrag in mindering gebracht op de verkoopprijs. Dit wordt meestal aangevuld tot 10% van de waarde van het onroerend goed op het moment van ondertekening van het compromis, dat wil zeggen tijdens de zevende stap van het koopproces.
Ondertekening van de koopovereenkomst: las arras
De koopovereenkomst is een privé contract dat wordt gesloten tussen de koper en de verkoper. In het Spaans wordt het “Arras” genoemd, het wordt niet voor de notaris ondertekend, maar zal op de dag van de verkoop worden gevraagd. De notaris zal dus de voorwaarden controleren die tussen de partijen zijn overeengekomen.
Het contract van de “Arras” bevat veel essentiële informatie:
- De identiteit van de verkoper en de kopers
- Het adres van het pand
- De verkoopprijs van het pand
- De uiterste datum voor ondertekening bij de notaris
- Het adres van de notaris waar de verkoop zal worden ondertekend (optioneel)
- Eventuele lopende schulden
- Betaalmethoden
- De verdeling van de notariskosten
- Boetes in geval van intrekking door een van de partijen
In de meeste gevallen wordt het financiële voorschot dat door de toekomstige koper is betaald op het moment van de “señal” (reservering), aangevuld tot 10% van de verkoopprijs.
Wat betreft de koopovereenkomsten, in de meeste gevallen worden deze tussen particulieren ondertekend en worden ze “arras penitenciales” genoemd. Ze worden gereguleerd door artikel 1454 van het Spaanse burgerlijk wetboek.
Als de koper zich terugtrekt, verliest hij het betaalde bedrag. Als de verkoper zich echter terugtrekt, is hij verplicht om het dubbele van het betaalde bedrag aan de koper terug te betalen.
Ondertekening bij de notaris en overhandiging van de sleutels: la escritura
De grote dag is aangebroken! U gaat de transactie afronden door de “Escritura”, het authentieke document ondertekenen. Op dit moment moet u het resterende saldo betalen.
Sommige notarissen accepteren dat het bedrag van het onroerend goed op hun rekening wordt gestort en dat zij vervolgens bankcheques uitgeven aan de verkopers. Anderen weigeren echter een buitenlandse overschrijving te ontvangen vanwege de preventie van witwassen van geld. In dat geval moet u bankcheques meenemen die zijn uitgegeven door uw Spaanse bank. Hiervoor moet u van tevoren een bankrekening in Spanje hebben geopend.
Goed om te weten!
Vraag uw Spaanse bankadviseur vooraf naar de tarieven voor het uitgeven van een bankcheque. U zou verrast kunnen zijn! Sommige banken bieden aantrekkelijke promoties waarbij ze bepaalde kosten, zoals de openingscommissie, niet in rekening brengen. Ze compenseren dit echter vaak ruimschoots door hoge tarieven te hanteren voor het uitgeven van de cheque, soms wel tot enkele honderden euro’s.
En als de verkoper van uw toekomstige Spaanse landhuis niemand anders is dan vijf erfgenamen van een familiebezit? In dat geval zou u vijf bankcheques moeten uitgeven, en niemand anders zou deze kosten voor u betalen.
De sleutels worden altijd overhandigd op de dag van de ondertekening van de authentieke akte. De notaris bevestigt de betaling en de nieuwe notariële akte wordt vervolgens geregistreerd in het Registro de la Propiedad (register van eigendommen) via zijn kantoor of via een samenwerkend kantoor.
De belastingen die verband houden met de aankoop, met name de “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” (Overdrachtsbelasting), moeten binnen 30 dagen na de ondertekeningsdatum worden betaald.
Nu u elke stap van het proces van het kopen van onroerend goed in Spanje kent, kunt u aan de slag! Wij begeleiden u in verschillende steden en regio’s zoals Alicante, Valencia, Benalmadena, Denia, Marbella, Jávea, Murcia, Torrevieja, enzovoort…
Neem contact met ons op als u nog vragen heeft.
